Immobilier suisse : un boom à durée limitée ?

Les placements immobiliers suisses cotés en Bourse ont compté parmi les investissements les plus performants ces derniers trimestres. Les actions immobilières ont progressé de 49 % entre novembre 2024 et fin février 2026 – soit plus du double de la performance du marché actions suisse dans son ensemble. Les fonds immobiliers ont enregistré, sur la même période, une hausse de 16 % et ont profité d’afflux de capitaux record sur le marché primaire. À titre de comparaison : les actions immobilières mondiales et européennes n’ont affiché qu’un rendement de 4 % et 9 % respectivement (en francs suisses). Sur le marché direct, les prix ont également augmenté : les immeubles résidentiels de rendement se sont appréciés de 6 % l’an dernier, soit deux fois plus que la moyenne sur dix ans.

Maciej Skoczek, CFA Economist, Swiss & Global Real Estate, UBS GWM Chief Investment Office

Les raisons de cette envolée

Le contexte de marché pour les investissements immobiliers a récemment été favorable : dans de nombreuses régions centrales, la pénurie de logements persiste, tandis que la conjoncture robuste a soutenu la demande pour des surfaces commerciales modernes et bien situées. Lors de nouvelles locations ou relocations, des loyers plus élevés ont pu être obtenus. Les investisseurs ont ainsi profité de la hausse des revenus locatifs bruts, de la baisse des taux de vacance et – grâce à la diminution des taux d’intérêt – d’une nette revalorisation des biens immobiliers.

Des taux proches de zéro rendent notamment les placements immobiliers cotés attractifs, car ils offrent un avantage de rendement par rapport aux obligations. L’allocation des investisseurs institutionnels à l’immobilier a diminué en proportion, conséquence de la hausse des marchés actions, ce qui a ouvert de nouvelles marges pour des investissements immobiliers. Parallèlement, l’incertitude géopolitique et le franc suisse, valeur refuge, ont stimulé la demande internationale pour les titres suisses.

Ralentissement de la hausse des loyers

Selon les prévisions d’UBS, la croissance de l’économie suisse ne devrait atteindre que 0,9 % en 2026 – soit la moitié de la moyenne des dix dernières années. L’économie intérieure restera le principal pilier, mais sa contribution au PIB devrait diminuer, le marché du travail montrant des signes d’essoufflement. L’emploi ne progresserait que de 0,5 %, un niveau très bas, et le taux de chômage devrait légèrement augmenter.

Dans ce contexte économique morose, l’immigration devrait également ralentir, ce qui réduira l’excédent de demande sur le marché du logement. Combiné à une inflation faible et à la baisse du taux de référence hypothécaire l’an dernier, cela devrait freiner la progression des loyers.

Logement : des atouts malgré la pression réglementaire

Dans cet environnement exigeant, les immeubles résidentiels de rendement offrent les meilleures perspectives : la demande de nouveaux logements reste solide, les loyers continuent d’augmenter – quoique plus lentement – et l’offre peine à se redresser. Les fonds immobiliers en bénéficient. Toutefois, avec des primes avoisinant 40 % par rapport à l’historique, ils restent chers. L’activité dynamique sur le marché primaire devrait se poursuivre dans les prochains mois, ce qui limitera la progression des cours. Nous tablons ainsi sur un rendement total moyen d’environ 5 % pour ce segment en 2026, porté par des revenus stables et des plus-values faibles à modérées.

Le principal risque pour cette évolution est la réglementation. Ainsi, l’initiative pour la protection des locataires (Wohnschutz-Initiative) dans le canton de Zurich, soumise au vote le 14 juin 2026, introduirait des mesures telles qu’une obligation d’autorisation pour les démolitions, transformations, rénovations et changements d’affectation. De plus, les hausses de loyer après des rénovations seraient soumises à des conditions supplémentaires. Les conséquences sont déjà visibles à Bâle, où une mesure similaire a été adoptée en 2021 : la valeur des immeubles y serait inférieure de 10 à 15 % par rapport à une situation sans régulation, les rénovations sont reportées et les revenus locatifs stagnent. Comme le marché zurichois pèse lourd dans les portefeuilles de fonds, une adoption de l’initiative réduirait le potentiel de croissance des fonds immobiliers.

Défis pour l’immobilier commercial

Les perspectives économiques et d’emploi plus faibles pèsent sur la location de surfaces commerciales. La hausse des taux de vacance devrait freiner la croissance des loyers de marché, même dans les emplacements de premier ordre. Les rendements totaux des investissements dans l’immobilier commercial devraient donc être inférieurs à ceux du résidentiel.

La forte pondération des surfaces commerciales remet en question la valorisation des actions immobilières, qui affichent des primes de plus de 40 % par rapport à l’historique. Globalement, le potentiel des actions immobilières reste limité et les risques baissiers dominent dans la perspective actuelle.

Revoir l’allocation

À court terme, peu d’impulsions positives sont attendues pour de nouvelles hausses de cours. Un nouvel assouplissement de la politique monétaire par la Banque nationale suisse paraît improbable. Si la croissance repart en zone euro et que l’écart de taux avec la Suisse se réduit, la demande pour les titres immobiliers suisses pourrait diminuer, entraînant une correction des cours. Nous considérons qu’une allocation de 5 à 10 % en placements immobiliers suisses cotés en Bourse est optimale. 

Biography

Maciej Skoczek travaille depuis 2012 comme économiste au sein du UBS Chief Investment Office dans le domaine Swiss & Global Real Estate. Il est l’auteur de plusieurs publications phares, dont le Global Real Estate Bubble Index, le Swiss Alpine Property Focus et le European Alpine Property Focus, et contribue régulièrement à Investir en Suisse. Auparavant, il a occupé diverses fonctions à l’Université de Saint-Gall (HSG). Maciej Skoczek est titulaire des certifications CFA et CAIA.