Schweizer Immobilienanlagen: Boom mit Ablaufdatum?

Börsennotierte Schweizer Immobilienanlagen gehörten in den letzten Quartalen zu den renditestarken Investments. Immobilienaktien legten zwischen November 2024 und Ende Februar 2026 um 49 Prozent zu – mehr als doppelt so viel wie der Gesamtaktienmarkt. Immobilienfonds erzielten im gleichen Zeitraum ein Plus von 16 Prozent und profitierten von rekordhohen Kapitalzuflüssen am Primärmarkt. Zum Vergleich: Globale und europäische Immobilienaktien kamen lediglich auf 4 beziehungsweise 9 Prozent Rendite (in Schweizer Franken). Auch auf dem direkten Immobilienmarkt legten die Preise zu: Die Wohnrenditeliegenschaften verteuerten sich letztes Jahr mit 6 Prozent doppelt so stark wie im 10-Jahres-Schnitt. 

Maciej Skoczek, CFA Economist, Swiss & Global Real Estate, UBS GWM Chief Investment Office

Ursachen des Höhenflugs

Das Marktumfeld für Immobilieninvestments war zuletzt günstig: In vielen Zentrumsregionen herrscht Wohnungsknappheit, die robuste Konjunktur stützte die Nachfrage nach gut erschlossenen und modernen Geschäftsflächen. Bei Neu- und Wiedervermietungen konnten höhere Mieten durchgesetzt werden. Investoren profitierten von steigenden Bruttomietzinseinnahmen, sinkenden Mietzinsausfallraten und – begünstigt durch gesunkene Zinsen – einer deutlichen Aufwertung der Liegenschaftswerte.

Zinsen nahe 0 Prozent lassen insbesondere börsennotierte Immobilien attraktiv wirken, da sie einen Renditevorteil gegenüber Anleihen bieten. Die Allokation institutioneller Investoren in Immobilien hat als Folge gestiegener Aktienmärkte relativ abgenommen, was Spielraum für weitere Immobilieninvestments eröffnete. Gleichzeitig erhöhten geopolitische Unsicherheit und der Franken als Zufluchtswährung die internationale Nachfrage nach Schweizer Titeln.

Mieten steigen langsamer

Laut UBS-Prognosen dürfte die Schweizer Wirtschaft 2026 nur um 0,9 Prozent wachsen – halb so stark wie im 10-Jahres-Schnitt. Die Binnenwirtschaft bleibt zwar die wichtigste Stütze, ihr Wachstumsbeitrag sollte erwartungsgemäss jedoch nachlassen, da sich der Arbeitsmarkt abkühlt. Die Beschäftigung dürfte mit sehr niedrigen 0,5 Prozent wachsen, die Arbeitslosenquote leicht steigen. 

Mit der trüben wirtschaftlichen Lage dürfte sich auch die Zuwanderung weiter abschwächen, was den Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt mindert. In Verbindung mit einer niedrigen Inflation sowie den letztjährigen Senkungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes verlangsamt dies weitere Mietpreisanstiege.

Wohnsegment: Vorteile trotz Regulierungsdruck

In diesem herausfordernden Umfeld bieten Investitionen in Wohnrenditeliegenschaften attraktive Perspektiven: Die Nachfrage nach neuem Wohnraum bleibt robust, die Mieten steigen –wenn auch langsamer – weiter und das Angebot erholt sich kaum. Davon profitieren die Immobilienfonds. Allerdings sind sie mit Agios von knapp 40 Prozent im historischen Vergleich hoch bewertet. Zudem dürfte die dynamische Aktivität auf dem Primärmarkt in den kommenden Monaten anhalten, was die Kursentwicklung unmittelbar bremst. Insgesamt erwarten wir in diesem Segment für dieses Jahr eine Gesamtrendite von rund 5 Prozent im Marktdurchschnitt, getragen von stabilen Erträgen und niedrigen bis moderaten Wertzuwächsen.

Die grösste Gefahr für diese Entwicklung ist Regulierung. So würde die Wohnschutz-Initiative im Kanton Zürich, über die am 14. Juni 2026 abgestimmt wird, Massnahmen wie eine Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten, Renovationen und Zweckänderungen einführen. Zudem wären Mietpreiserhöhungen nach Sanierungen an zusätzliche Auflagen gebunden. Die möglichen Folgen zeigen sich bereits in Basel, wo eine ähnliche Vorlage im Jahr 2021 angenommen wurde: Liegenschaftswerte sind dort schätzungsweise 10 bis 15 Prozent tiefer, als dies ohne Regulierung der Fall wäre, Sanierungen werden hinausgezögert und Mieteinnahmen steigen kaum. Da der Zürcher Wohnungsmarkt einen bedeutenden Anteil an Fonds-Portfolios ausmacht, würde eine Annahme der Initiative das Wachstumspotenzial der Immobilienfonds senken.

Herausforderungen bei kommerziellen Liegenschaften

Der schwächere Wirtschafts- und Beschäftigungsausblick belastet die Vermietungsperspektiven bei Geschäftsliegenschaften. Steigende Leerstände dürften das Wachstum der Marktmieten – auch an Spitzenlagen – bremsen. Die Gesamtrenditen bei Investitionen in kommerzielle Objekte werden wohl niedriger ausfallen als bei Wohnliegenschaften. 

Der Schwerpunkt auf kommerzielle Flächen stellt die Bewertungen der Immobilienaktien infrage. So sind im historischen Vergleich mit Prämien von über 40 Prozent hoch bewertet. Insgesamt bleibt das Potenzial für Immobilienaktien begrenzt und die Abwärtsrisiken überwiegen im aktuellen Ausblick.

Allokation überprüfen

Kurzfristig dürften positive Impulse für weitere Kursanstiege ausbleiben. Eine weitere Lockerung der Geldpolitik durch die Schweizerische Nationalbank ist unwahrscheinlich. Belebt sich das Wachstum in der Eurozone und verringert sich das Zinsdifferenzial zwischen der Schweiz und der Eurozone, dürfte die Nachfrage nach Schweizer Immobilientiteln nachlassen und es droht eine Kurskorrektur. Wir erachten eine Portfolioallokation von 5 bis 10 Prozent in börsennotierte Schweizer Immobilienanlagen als optimal. 

Biografie

Maciej Skoczek ist seit 2012 als Ökonom im UBS Chief Investment Office im Bereich Swiss & Global Real Estate tätig. Er ist Autor verschiedener Flaggschiff-Publikationen, darunter der Global Real Estate Bubble Index, der Swiss Alpine Property Focus und der European Alpine Property Focus, sowie regelmässiger Beitragsautor in Investieren in der Schweiz. Zuvor war er in verschiedenen Funktionen an der Universität St. Gallen (HSG) tätig. Maciej Skoczek ist CFA- und CAIA-Charterholder.