Marchés privés: un impératif stratégique pour les gestionnaires de fortune suisses 

Initialement considérés comme un segment de niche, les marchés privés sont à l’évidence devenus un moteur essentiel de la création de richesse à long terme pour les investisseurs privés. Les gestionnaires de fortune suisses, qui servent une clientèle de plus en plus sophistiquée, disposent de solides atouts pour tirer parti de cette évolution majeure.

Dans un contexte de montée de l’inflation et de marchés publics atones, sans oublier les transitions en cours qui redessinent l’économie mondiale, les divers segments qui constituent les marchés privés – private equity (capital-investissement), crédit privé, immobilier et infrastructures – figurent aujourd'hui parmi les thèmes d'investissement les plus attrayants à long terme. En quoi chacun d’eux se distingue-t-il ? 

Kayte Hodgson Senior Investment Specialist, Private Markets Group,             Union Bancaire Privée

Private equity: les rachats de moyennes capitalisations offrent une meilleure création de valeur 

Si l’actualité est dominée par les méga-transactions – à l’instar du rachat d’Electronic Arts pour USD 55 milliards en 2025 –, les performances les plus attractives en matière de private equity proviennent toutefois des moyennes capitalisations (mid-caps). Sur la dernière décennie, les fonds de rachat de mid-caps ont devancé de 5-7% par an ceux centrés sur les grandes capitalisations[1]. De plus, la probabilité d’atteindre un rendement de 2,5 fois le capital ou plus est nettement supérieure parmi les fonds axés sur de plus petites capitalisations[2]. 

Les raisons sont structurelles: les mid-caps s’échangent à des valorisations d'entrée inférieures de 16 à 25%[3] et génèrent historiquement une hausse des multiples supérieure de 25% entre l'achat et la sortie[4]. Cependant, si 92% des entreprises privées sont des mid-caps, 74% des capitaux du private equity sont dirigés uniquement vers les 8% des entreprises les plus performantes[5], ce qui conduit à un déséquilibre offre/demande attrayant. 

Qui plus est, les données démographiques accentuent cette tendance: plus de 50% des PME américaines sont détenues par des baby-boomers sur la voie de la retraite[6], tandis que seulement 34% disposent de plans de succession[7]. Autrement dit, les vendeurs motivés ne manqueront pas. Dans ces conditions, le marché des mid-caps – combiné à de nombreuses options de sortie (grandes sociétés de private equity, acheteurs stratégiques, voire introductions en Bourse) – continue d'offrir aux investisseurs disciplinés un alpha avantageux. 

Crédit alternatif: les CMBS distressed comme point d’entrée 

L’année 2025 a vu une reprise significative des émissions de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), le volume s’élevant à USD 30,68 milliards au 3e trimestre et à USD 90,85 milliards depuis le début de l'année[8]. Cette accélération tient notamment aux transactions SASB (single-asset, single-borrower), qui ont totalisé USD 67,5 milliards pour l'année jusqu'en septembre[9], et se caractérisent généralement par des garanties de meilleure qualité et un moindre levier. 

Par ailleurs, les CMBS affichent un taux combiné de défaut et de passage en gestion spéciale (special servicing) de 11,28% en septembre, un niveau historiquement élevé comparé à moins de 5% avant 2024[10]. Les gestionnaires axés sur le crédit distressed constatent des erreurs d'évaluation dans tous les segments: les immeubles de bureaux sont les plus touchés, les logements résidentiels et les commerces se stabilisent, tandis que les immeubles industriels demeurent les plus solides. La légère amélioration du taux de défaut suggère que le marché pourrait se situer à un point d'inflexion, favorisant ainsi les investisseurs qui font leur entrée avant la compression des spreads. 

Immobilier privé: la modernisation des bureaux renforcent leur valeur 

La hausse des taux a nettement ralenti les transactions immobilières commerciales, et les bureaux, qui représentaient autrefois 39% du volume de l’immobilier, ne représentent plus aujourd’hui que 25%[11]. Il reste néanmoins de réelles opportunités en termes de valeur ajoutée. Les capitaux se réorientent progressivement vers les bureaux de premier ordre situés dans les quartiers d'affaires centraux (CBD). La rénovation des bâtiments anciens pour mise en conformité avec les nouvelles normes de durabilité et d'efficacité s'est ainsi imposée comme un puissant moyen de créer de la valeur. 

Trois facteurs clés de succès sont à souligner: 

• Une politique d'acquisition rigoureuse en matière de prix, en particulier dans les quartiers d'affaires (CBD) européens où l'offre est limitée; 

• Une expertise technique et ESG permettant de contrôler les coûts de rénovation dans un contexte réglementaire en constante évolution; 

• Des stratégies de sortie claires, avec une liquidité maximale pour des lots d’EUR 25-100 millions. 

Lorsque cette approche est mise en œuvre avec toute l’expertise nécessaire en interne en matière de construction et de gestion d'actifs, elle devrait générer des performances attractives dans un segment que nombre d’investisseurs ont abandonné prématurément. 

Infrastructures privées: la décennie de la transition 

Les infrastructures entrent dans un supercycle: USD 3’300 milliards devraient être investis dans les infrastructures et les énergies propres au niveau mondial en 2025, dont USD 2’200 milliards dans les énergies renouvelables, l'électrification et le stockage[12]. Les levées de fonds se sont accélérées, avec USD 134,3 milliards au 1er semestre 2025, ce qui constitue le 2e semestre le plus fort en six ans[13]. 

Les mégatendances – digitalisation, électrification, adaptation au changement climatique et urbanisation –, soutenues par des réglementations particulièrement favorables, sont en voie de remodeler l’univers d'investissement. Les infrastructures peuvent offrir une protection contre l'inflation, mais aussi assurer une faible volatilité et des rendements résilients, tout en permettant aux investisseurs d'orienter leurs capitaux vers des transitions essentielles telles que les énergies renouvelables, les réseaux intelligents et les modes de transport durables. 

Un moteur de croissance pour les gestionnaires de fortune suisses 

Les marchés privés constituent aujourd'hui non seulement une source de diversification, mais également un vecteur de richesse décisif sur le long terme pour les investisseurs privés avertis. En intégrant ces marchés de manière stratégique dans leurs stratégies, les gestionnaires de fortune suisses devraient pouvoir renforcer leur proposition de valeur et fidéliser davantage leurs clients au fil des générations. L’Union Bancaire Privée s’est très tôt orientée vers les marchés privés, permettant ainsi à ses gestionnaires de fortune partenaires d’avoir accès à ce segment en bénéficiant d’une approche institutionnelle. La Banque peut en effet se prévaloir d’une solide expertise sectorielle, d’un sourcing de premier plan, et d’une sélection de portefeuille rigoureuse au travers de solutions centrées sur le private equity, le crédit privé, l'immobilier à forte valeur ajoutée, et les infrastructures en lien avec les différentes transitions en cours. 

Pour les gestionnaires de fortune suisses qui souhaitent renforcer les portefeuilles de leurs clients pour le futur, il semble que la décennie des marchés privés ait déjà débuté. 

Biographie 

Kayte Hodgson a rejoint l'UBP en 2023 en qualité de Spécialiste de l’investissement senior au sein du Private Markets Group (PMG), où elle couvre l’infrastructure, l’immobilier et la dette. 

Avant d’intégrer l'UBP, Kayte Hodgson a travaillé pour Swiss Life Asset Managers à Zurich en tant que Spécialiste Produits senior pour les infrastructures privées. Elle a par ailleurs exercé auprès de Partners Group à Zoug, où elle s’est également focalisée sur le marketing dédié aux fonds, sur les levées de fonds, et sur les relations avec les investisseurs pour les solutions d'infrastructures privées. Avant de s'installer en Suisse, elle a travaillé pendant 7 ans à Londres, en charge des relations avec les investisseurs en actions cotées. 

Kayte Hodgson est titulaire d'un bachelor en Sciences politiques de l'Université de Leeds, et a obtenu le ‘Certificat en relations avec les investisseurs’ (CIR - Certificate in Investor Relations) de l'Investor Relations Society de Londres. 

[1] Preqin Global Private Markets Report 2024

[2] Preqin data 2005-2019, via UBP analysis

[3] PWC Private Equity Outlook 2023

[4] GCM Grosvenor

[5] Pitchbook 2025

[6] US Census Bureau

[7] PWC Family Business Survey 2021

[8] CRED iQ: CRED iQ Market Update: Navigating CMBS Distress and Broader CRE Trends in Q3 2025

[9] Trepp

[10] CRED iQ: CRED iQ Market Update: Navigating CMBS Distress and Broader CRE Trends in Q3 2025

[11] BNP Paribas 2025

[12] The Wall Street Journal: Clean Energy Investment Set to Double Fossil Fuel Financing in 2025, IEA says

[13] Preqin Q2 2025