REIT : ce que doivent savoir les investisseurs

Le marché immobilier suisse est dominé par la structure classique des fonds. Ces fonds, qui possèdent pour la plupart directement des biens immobiliers, ont traditionnellement investi dans le logement – environ trois quarts des biens immobiliers détenus par les fonds de placement se trouvent sur ce segment de marché. Depuis que les fonds immobiliers se sont établis en tant que catégorie de placement pour un public plus large il y a de cela de nombreuses décennies, peu de choses ont changé sur le marché suisse concernant les véhicules et le type de biens immobiliers dans lequel les investissements sont effectués. Cette situation commence lentement à évoluer. De nombreux investisseurs suisses s’intéressent aux investissements dans des véhicules de placement non suisses (par exemple REIT).

Par Mario Geniale Chief Investment Officer, Banque CIC (Suisse) SA

Alternative aux fonds immobiliers : REIT

Les REIT (Real-Estate Investment Trust, souvent désigné par le terme de « mélange d’actions et d’immobilier ») existent aux États-Unis depuis les années 1960. Mais ils ne se sont établis en Europe que récemment, en plus des fonds immobiliers plus connus. Pour de nombreux investisseurs en Suisse et dans d’autres pays européens, il s’agit de la manière courante de pénétrer le secteur immobilier. Les fonds immobiliers ouverts et les REIT sont certes semblables, mais ils présentent des différences considérables que les investisseurs peuvent utiliser pour optimiser leur portefeuille.

Les REIT présentent en moyenne une liquidité plus élevée car ils sont par définition cotés en bourse. Leur rentabilité sur dividende est également plus élevée car, par la loi, ils sont tenus de distribuer une part importante de leurs bénéfices. Par ailleurs, leur structure est souvent plus rentable (les investisseurs ne doivent pas, entre autres, payer de frais de souscription ou de retrait). En Suisse, il est facile d’obtenir une exposition au marché immobilier national par le biais de fonds d’investissement ouverts. Les fonds d’investissement suisses classiques n’investissent que rarement hors d’Europe, et il est difficile de trouver des formes de placement plus exotiques telles que l’infrastructure, la logistique, etc. L’effet de diversification par des régions plus éloignées du point de vue européen et par des types de bâtiment originaux est donc intéressant pour les investisseurs suisses.

À titre d’illustration : malgré une volatilité plus élevée, de nombreux indices REIT ont été nettement plus performants que l’indice suisse des fonds immobiliers (SWIIT Index, +2,57 %) au cours des 12 derniers mois. Par ailleurs, ces produits permettent aux investisseurs de rechercher des biens immobiliers de niche et d’obtenir une diversification géographique différente.

Des nouvelles tendances dynamisent le secteur de l’immobilier

Comme le marché immobilier est devenu plus intéressant au cours du temps pour les investisseurs, de plus en plus de gestionnaires de fonds ont diversifié leur portefeuille de placement. À cela s’ajoute l’effet de pandémie, qui a entraîné dans le mode de vie de nombreuses personnes des changements considérables exerçant une influence sur les développements immobiliers futurs. Non seulement la demande en appartements de plus grosse taille a augmenté, mais aussi le besoin en infrastructures pour soutenir ces changements du mode de vie s’est accru. On peut citer par exemple le besoin accru d’immeubles de logistique pour répondre à la hausse des achats en ligne, ou le besoin accru de mise à niveau de nos infrastructures énergétiques (il suffit de penser à la recharge des voitures électriques pour chaque foyer le soir).

Afin de répondre au besoin de financement de tous ces développements, de nombreuses innovations vont voir le jour sur le marché immobilier suisse. Si la création de structures de fonds plus flexibles tels les REIT ne peut pas être exclue, la véritable innovation ne sera pas une simple imitation de ces structures « étrangères » mais résidera dans la numérisation de tels investissements.

Tokenisation des biens immobiliers

Les technologies de la blockchain ont permis aux petits investisseurs d’acheter ne serait-ce qu’une partie d’appartement. De tels produits basés sur la tokenisation sont déjà sur le marché et s’imposeront sur le long terme. Cette flexibilité élevée en matière de titrisation, avec une sécurité numérique plus grande et une immuabilité des transactions, débouche sur une fourchette plus large de possibilités d’investissements. Un investisseur pourrait acquérir une partie d’un projet d’infrastructure auquel il est favorable (par exemple une centrale solaire dans sa commune) ou un projet d’autoroute dont il pense pouvoir tirer profit. D’autres possibilités seraient d’acquérir une partie d’appartement dans une résidence de standing ou d’investir dans une maison de retraite, ou encore l’investisseur achète des biens immobiliers dans des pays en voie de développement, à coûts nettement plus faibles et avec une plus grande sécurité qu’auparavant. Les opportunités sont immenses et nous ne sommes qu’au tout début de ce développement.

Biographie

En sa qualité de Chief Investment Officer, Mario Geniale est responsable de la politique d'investissement de la Banque CIC. Il a auparavant travaillé dans l'Investment Banking de l'UBS à Zurich où il gérait des clients institutionnels et des banques dans le secteur du Fixed Income, principalement dans les pays du Benelux. Ce gestionnaire de fortune et expert financier diplômé jouit de longues années d'expérience dans le domaine du Portfolio Management et de l'Advisory.