REIT, cosa devono sapere gli investitori?

Il mercato immobiliare svizzero è dominato dalla classica struttura dei fondi. Questi fondi, che per la maggior parte possiedono direttamente immobili, hanno investito tradizionalmente in aree residenziali: circa tre quarti degli immobili posseduti dai fondi di investimento rientrano in questo segmento di mercato. Da quando i fondi immobiliari si sono affermati tra un pubblico più vasto – molti decenni fa – non è cambiato molto sul mercato svizzero in termini di veicoli e tipologia di immobili in cui investono. La situazione sta iniziando lentamente a cambiare. Molte investitrici e molti investitori svizzeri rivolgono la loro attenzione ai veicoli d’investimento non svizzeri (per esempio i REIT).

Di Mario Geniale Chief Investment Officer, Banca CIC (Svizzera) SA

Un’alternativa ai fondi immobiliari: I REIT

I REIT (Real-Estate Investment Trust; spesso definiti come un «mix di azioni e immobili») esistono negli Stati Uniti fin dagli anni ‘60, ma in Europa si sono affermati solo di recente accanto ai più noti fondi immobiliari: la forma comune in Svizzera e in altri paesi europei per accedere al settore immobiliare. Nonostante le similitudini tra fondi immobiliari aperti e REIT, esistono differenze significative che gli investitori possono sfruttare per ottimizzare i loro portafogli.

In genere, i REIT presentano una maggiore liquidità perché, per definizione, sono quotati in borsa. Offrono un rendimento da dividendo più elevato perché, per legge, sono tenuti a distribuire una parte significativa dei loro profitti. Inoltre, la loro struttura è spesso più efficiente in termini di costi (tra l’altro spesso le investitrici e gli investitori non devono pagare una commissione di emissione o di riscatto). L’esposizione al mercato immobiliare svizzero è facilmente raggiungibile attraverso i fondi di investimento aperti. I fondi d’investimento svizzeri classici investono raramente al di fuori dell’Europa e le forme d’investimento più esotiche come le infrastrutture, la logistica eccetera sono difficili da trovare. Per questo l’effetto di diversificazione risultante dalle regioni più remote, dal punto di vista europeo, e dalle tipologie innovative di edifici è interessante per gli investitori svizzeri.

A titolo esplicativo: nonostante la maggiore volatilità, negli ultimi 12 mesi molti indici REIT hanno decisamente sovraperformato l’indice dei fondi immobiliari svizzeri (SWIIT Index, +2,57%). Inoltre, tali prodotti consentono agli investitori di ricercare immobili di nicchia e di conseguire una maggiore diversificazione geografica.

I nuovi trend favoriscono il dinamismo del settore immobiliare

Nel corso del tempo, il mercato immobiliare è diventato più interessante per gli investitori, spingendo sempre più gestori di fondi a diversificare i loro portafogli di investimento. A ciò si aggiungono i significativi cambiamenti nello stile di vita di molte persone dovuti alla pandemia e che influiranno notevolmente sui futuri sviluppi immobiliari: non solo è aumentata la domanda di abitazioni più grandi, ma anche la necessità di infrastrutture a sostegno di questi cambiamenti dello stile di vita. Ne sono un esempio la maggiore necessità di immobili logistici per soddisfare l’aumento degli acquisti online, o la maggiore necessità di infrastrutture energetiche al passo con i tempi (basti pensare alla ricarica serale delle auto elettriche delle economie domestiche).

Per soddisfare il fabbisogno finanziario di tutti questi sviluppi assisteremo a numerose innovazioni sul mercato immobiliare svizzero. Sebbene non si possa escludere la nascita di strutture di fondi più flessibili, come i REIT, la vera innovazione non consisterà nell’imitazione di queste strutture «straniere», ma nella digitalizzazione di tali investimenti.

La tokenizzazione di immobili

Le tecnologie della blockchain hanno permesso ai piccoli investitori di acquistare anche solo una parte di un’abitazione. Tali prodotti basati sulla tokenizzazione sono già presenti sul mercato e si imporranno nel lungo termine. Questa maggiore flessibilità nella cartolarizzazione, unita a una maggiore sicurezza digitale e all’invariabilità delle transazioni, genererà a una gamma di opportunità di investimento più vasta per gli investitori. Un investitore potrebbe acquistare una parte di un progetto infrastrutturale che reputa positivo (per esempio una centrale solare nel suo comune) o un progetto autostradale dal quale ritiene di poter trarre profitto. Altre possibilità sono l’acquisto di una parte di un’abitazione in un complesso residenziale prestigioso o l’investimento in una casa di cura per anziani oppure l’acquisto di immobili nei mercati emergenti, a costi molto più bassi e con una maggiore sicurezza rispetto al passato. Le opportunità sono enormi e siamo appena in una fase primordiale di questo sviluppo.

Biografia

In qualità di Chief Investment Officer, Mario Geniale è responsabile della politica di investimento della Banca CIC. In precedenza, aveva lavorato presso il reparto Investment Banking dell’UBS di Zurigo, assistendo clienti istituzionali e banche nel settore Fixed Income e prevalentemente nei paesi del Benelux. Gestore patrimoniale diplomato ed esperto di finanza, Mario Geniale dispone di una pluriennale esperienza in Portfolio Management e Portfolio Advisory.