REITS, was müssen Investoren wissen?

Der Schweizer Immobilienmarkt wird von der klassischen Fondsstruktur dominiert. Diese Fonds, die grösstenteils direkt Immobilien besitzen, haben traditionell in Wohnraum investiert – rund drei Viertel der Immobilien im Besitz von Anlagefonds befinden sich in diesem Marktsegment. Seit sich Immobilienfonds vor vielen Jahrzehnten als Anlageklasse für ein breiteres Publikum etabliert haben, hat sich auf dem Schweizer Markt in Bezug auf die Vehikel und die Art der Immobilien, in die sie investieren, nicht viel geändert. Dieser Zustand beginnt, sich langsam zu ändern. Viele Schweizer Anlegerinnen und Anleger interessieren sich für Investitionen in nicht-schweizerische Anlagevehikel (beispielsweise REITs).

Von Mario Geniale Chief Investment Officer, Bank CIC (Schweiz) AG

Alternative zum Immobilienfonds: REITS

REITs (Real-Estate Investment Trust; oft als «Mischung aus Aktien- und Immobilien» bezeichnet) gibt es in den USA seit den 1960er Jahren, doch in Europa haben sie sich erst in jüngster Zeit neben den bekannteren Immobilienfonds etabliert – für viele Anlegerinnen und Anleger in der Schweiz und anderen europäischen Ländern die gängige Form für Investoren, um in den Immobiliensektor einzusteigen. Offene Immobilienfonds und REITs sind sich zwar ähnlich, weisen jedoch erhebliche Unterschiede auf, die Anleger zur Optimierung ihres Portfolios nutzen können.

REITs weisen im Durchschnitt eine höhere Liquidität auf, da sie per Definition an einer Börse notiert sind. Sie haben eine höhere Dividendenrendite, da sie per Gesetz verpflichtet sind, einen erheblichen Teil ihrer Gewinne auszuschütten. Ausserdem ist ihre Struktur oft kosteneffizienter (Anlegerinnen und Anleger müssen unter anderem keinen Ausgabeaufschlag oder Rücknahmeabschlag zahlen). In der Schweiz ist ein Exposure zum inländischen Immobilienmarkt leicht über offene Investmentfonds zu erreichen. Klassische Schweizer Investmentfonds investieren nur selten ausserhalb Europas, und exotischere Anlageformen wie Infrastruktur, Logistik und so weiter sind nur schwer zu finden. Daher ist der Diversifikationseffekt durch aus europäischer Sicht entlegenere Regionen und neuartige Gebäudetypen für Schweizer Anleger interessant.

Zur Veranschaulichung: Trotz höherer Volatilität haben viele REIT-Indizes den Schweizer Immobilienfondsindex (SWIIT Index, +2,57%) in den letzten 12 Monaten deutlich outperformt. Darüber hinaus ermöglichen diese Produkte den Anlegern die Suche nach Nischenimmobilien und eine unterschiedliche geografische Diversifizierung.

Neue Trends fördern die Dynamik der Immobilienbranche

Da der Immobilienmarkt im Laufe der Zeit für die Anlegerinnen und Anleger interessanter geworden ist, haben immer mehr Fondsmanager ihr Anlageportfolio diversifiziert. Hinzu kommt der Pandemieeffekt, der zu erheblichen Veränderungen des Lebensstils vieler Menschen geführt hat, die sich stark auf künftige Immobilienentwicklungen auswirken. Nicht nur die Nachfrage nach grösseren Wohnungen hat zugenommen, sondern auch der Bedarf an Infrastruktur zur Unterstützung dieser Lebensstiländerungen ist gestiegen. Beispiele hierfür sind der gestiegene Bedarf an Logistikimmobilien, um der gestiegenen Nachfrage nach Online-Einkäufen gerecht zu werden, oder der gestiegene Bedarf an Aufrüstungen unserer Energieinfrastruktur (man denke nur an das abendliche Aufladen von Elektroautos für jeden Haushalt).

Um dem Finanzierungsbedarf all dieser Entwicklungen gerecht zu werden, wird es auf dem Schweizer Immobilienmarkt zahlreiche Innovationen geben. Die Schaffung flexiblerer Fondsstrukturen wie REITs ist zwar nicht auszuschliessen, aber die eigentliche Innovation wird nicht in der Nachahmung dieser «ausländischen» Strukturen liegen, sondern in der Digitalisierung solcher Investitionen.

Tokenisierung von Immobilien

Blockchain-Technologien haben es Kleinanlegern ermöglicht, auch nur einen Teil einer Wohnung zu kaufen. Solche auf Tokenisierung basierende Produkte sind bereits auf dem Markt und werden sich langfristig durchsetzen. Diese erhöhte Flexibilität bei der Verbriefung mit erhöhter digitaler Sicherheit und Unveränderlichkeit der Transaktionen wird zu einer grösseren Bandbreite an Investitionsmöglichkeiten für Anlegerinnen und Anleger führen. Ein Investor könnte einen Teil eines Infrastrukturprojekts, dem er positiv gegenübersteht (beispielsweise ein Solarkraftwerk in seiner Gemeinde), erwerben oder ein Autobahnprojekt, von dem er glaubt, profitieren zu können. Andere Möglichkeiten sind der Erwerb eines Teils einer Wohnung in einer wohlhabenden Wohnanlage oder eine Investition in ein Altersheim, oder der Anleger kauft Immobilien in Schwellenländern, mit deutlich geringeren Kosten und grösserer Sicherheit als bisher. Die Chancen sind immens, und wir befinden uns erst in einem sehr frühen Stadium dieser Entwicklung.

Biografie

Mario Geniale ist als Chief Investment Officer verantwortlich für die Anlagepolitik der Bank CIC. Zuvor war er im Investment Banking bei der UBS in Zürich tätig, in dem er institutionelle Kunden und Banken im Bereich Fixed Income, hauptsächlich in den Benelux-Ländern betreute. Der diplomierte Vermögensverwalter und Finanzexperte verfügt über langjährige Erfahrung im Portfolio Management und Advisory.